Hola de nuevo, mi querida comunidad jurídica. Hoy regreso con ustedes para profundizar aún más en el fascinante mundo de la usucapión, porque un tema tan rico merece una segunda mirada, una vuelta de tuerca que nos ayude a comprender no solo las reglas, sino la vida que hay detrás de los expedientes.

En esta ocasión, vamos a expandir nuestro estudio comparado. Vamos a ponerle nombre y apellido a los protagonistas, a imaginar sus historias y a entender, desde su perspectiva, por qué unas demandas prosperan y otras se hunden en el mar de la falta de pruebas.

Prepárense, porque hoy no solo hablaremos de jurisprudencias, sino de Don Raúl, de Doña Chuy y de Doña Lupita. Acompáñenme a descubrir qué hicieron ellos bien y qué hicieron mal, para que ninguno de nosotros, como asesores jurídicos o como partes interesadas, cometamos los mismos errores.

Introducción 🏛️

La usucapión es, en esencia, la forma de adquirir la propiedad de un bien mediante su posesión durante el tiempo y con las condiciones que marca la ley. Es una herramienta de justicia social que premia la función productiva de la propiedad y permite sanear títulos imperfectos.

Sin embargo, el camino procesal está lleno de exigencias probatorias. El juez no puede simplemente creer la palabra del actor; necesita pruebas fehacientes que demuestren los atributos de la posesión. Como veremos, un simple “sí, estoy de acuerdo” del demandado (allanamiento) o su silencio (rebeldía) no son suficientes para salir victorioso.

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1. El Primer Obstáculo: La Causa Generadora de la Posesión 📜

Para entender por qué alguien posee, necesitamos saber cómo empezó todo. A esto se le llama la causa generadora. No es lo mismo haber entrado a poseer por un contrato de compraventa (aunque sea verbal), que por una donación, una ocupación o una cesión.

🔑 Concepto Clave: La causa generadora es el hecho o acto que dio origen a la posesión. Es la raíz de la que brota el “concepto de dueño”.

¿Cómo se acreditó exitosamente?

En los expedientes de éxito que analizo en este post (consultar bibliografía al pie de pagina), la estrategia fue clara:

• Confesión expresa: La parte demandada reconoció, al contestar la demanda, que efectivamente le había vendido el inmueble al actor hace más de 10 años. Esta confesión, por ser clara y precisa, constituyó la prueba reina de la causa generadora.

• Confesión ficta + Adminículos: En casos de rebeldía (cuando el demandado no contestó), no se quedaron con los brazos cruzados. La confesión ficta generó una presunción, pero la reforzaron con testimoniales de vecinos que declararon saber que el actor “le compró la casa al dueño anterior”.

• Contratos Privados: Aunque no estuvieran ante notario, presentar un recibo de pago, un contrato privado de compraventa o cualquier documento que diera fe del negocio jurídico original, marcó la diferencia.

¿Por qué fracasó rotundamente el Expediente 85/2024? ❌

Imaginemos por un momento a Don Raúl. Don Raúl lleva 15 años viviendo en un terreno a las afueras de la ciudad. Un día, un amigo le dice: “Oye, Raúl, ¿por qué no regularizas ese terreno con un juicio de usucapión (prescripción positiva)?”. Don Raúl se anima, contrata a un abogado y demandan al antiguo dueño, que aparece en el Registro Público. El problema es que ese antiguo dueño ya no vive ahí, probablemente ni sepa que lo demandaron, y obviamente no contesta la demanda. Don Raúl se alegra: “¡Qué bien! No contestó, eso significa que ganamos, ¿no?”.

Este caso es un monumento a los errores probatorios. El actor (Don Raúl) confió en que la rebeldía del demandado le daría el triunfo, y se presentó a juicio con las manos vacías.

• El error fatal: Pretendió que con la confesión ficta (derivada de la rebeldía) se tuvieran por probados TODOS los hechos, incluidos los pormenores de cómo empezó a poseer. En su demanda, Don Raúl dijo que “le compró el terreno al Sr. Pérez hace 15 años”, pero no presentó ni un papel, ni un testigo. Simplemente asumió que la rebeldía lo probaba todo.

• La trampa legal: La jurisprudencia es tajante al respecto. La confesión (ficta o expresa) no puede versar sobre hechos que no son propios del absolvente. El demandado rebelde (el Sr. Pérez) no puede confesar válidamente, por ejemplo, que “Don Raúl le compró el terreno”, porque eso implicaría reconocer un hecho propio (haber vendido) y además, calificar la conducta del actor. La ley es muy clara: no se puede confesar sobre la conducta ajena.

Para ilustrar este punto, citemos la tesis que sanciona esta conducta:

Registro digital: 800443
“PRUEBA CONFESIONAL. HECHOS NO PROPIOS DEL ABSOLVENTE… es erróneo que puedan articularse en el desahogo de la prueba confesional, posiciones sobre hechos no propios del absolvente…”

Es decir, el rebelde no puede “confesar” cómo se comportó el actor. Eso debe probarse con otros medios. Al no hacerlo, Don Raúl se quedó sin acreditar el origen de su posesión. El juez, al dictar sentencia, no tuvo más remedio que declarar improcedente la acción. Don Raúl aprendió por las malas que la rebeldía no es una varita mágica.

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2. La Posesión Calificada: El Corazón del Juicio 🎯

No cualquier posesión es apta para usucapir. La ley exige una posesión en concepto de dueño, pacífica, continua y pública. Aquí es donde la mayoría de los juicios se ganan o se pierden.

La prueba reina: La testimonial 👥

¿Cómo se demuestra que durante 10 o 20 años se actuó como dueño? Los vecinos son los testigos de excepción. Pero, ¡ojo!, no basta con traer a dos personas que digan “sí, lo conozco y vive ahí”.

Imaginemos ahora a Doña Chuy. Doña Chuy vive en una colonia popular desde hace 18 años. Ella quiere usucapir su casita. Su abogado la prepara y ofrece como testigos a sus dos vecinos más cercanos: Doña Leticia, que vive justo al lado, y Don Toño, que vive enfrente.

Los casos exitosos se apoyaron en la jurisprudencia I.8o.C. J/24, que establece cómo debe valorarse la testimonial. Los testigos no solo coincidieron en lo esencial (que Doña Chuy vivía ahí y era la dueña), sino que dieron razón fundada de su dicho. Explicaron por qué lo sabían.

• Doña Leticia declaró: “Yo vivo al lado desde hace 20 años. A Doña Chuy la conozco desde que llegó, porque yo le ayudé a descargar los materiales cuando empezó a construir su casita. La he visto todos los días, sé que nunca se ha ido, que paga su luz y que hasta le puso una reja nueva el año pasado”.

• Don Toño declaró: “Yo soy vecino de enfrente. La conozco porque siempre la veo barrer su banqueta y porque su hijo juega en la calle con mis nietos. Ella siempre ha sido la dueña, nunca he visto a nadie más reclamarle la casa”.

🧠 Valoración de la testimonial:

• Éxito (Doña Chuy): Testigos que conocen los hechos por sí mismos, que explican el modo (construyendo, pagando servicios), tiempo (desde hace 18 años) y lugar (la casa colindante), y que son uniformes en sus declaraciones.

• Fracaso (como en el Exp. 85/2024): Si Don Raúl por ejemplo hubiera llevado testigos, probablemente habrían declarado cosas como: “Oí decir que él era el dueño” o “No sé exactamente desde cuándo vive ahí, pero yo creo que ya tiene rato”. Este tipo de declaraciones, por ser de oídas o vagas, son desechadas por el juez. Su dicho se vuelve endeble y pierde valor probatorio.

Pruebas complementarias: El valor de lo cotidiano 🧾

En el exitoso Expediente 73/2024, se introdujo un elemento que selló la victoria: recibos de servicios públicos (agua, luz, predial). Estos documentos, aunque estén a nombre de otra persona o no, demuestran actos de señor y dueño. Son la prueba palpable de que la posesión no era oculta, sino pública y notoria.

La posesión debe ser “pública”: ¿Qué significa esto para Doña Chuy? 🌍

“Pública” significa que el poseedor no se esconde, que actúa a la vista de todos como el dueño. ¿Te has preguntado si el simple hecho de vivir en una casa es suficiente para acreditar la publicidad? La respuesta es: no siempre. Si Doña Chuy viviera en una casa tapiada, sin interacción con el exterior, sin recibos de servicios, sin que nadie la viera salir o entrar, su posesión podría ser considerada “clandestina” y no apta para usucapir. La publicidad se demuestra con actos externos: poner un negocio, rentar una habitación, construir una barda, recibir visitas. Todo esto son señales para el mundo de que alguien ejerce la propiedad.

El concepto de dueño: ¿Qué pasa si entré con permiso? 🤔

Imaginemos a la Doña Lupita. Doña Lupita vive en una casa que le prestó su compadre hace 10 años, mientras él se iba a trabajar a Estados Unidos. El compadre nunca volvió y Doña Lupita se quedó. Ella cree que por el paso del tiempo ya puede usucapir. ¿Tiene razón?

Aquí el problema es el concepto de dueño. Doña Lupita entró como precarista (con permiso, en calidad de préstamo). Su posesión no es en concepto de dueño, sino en concepto de “comodataria” o simple tenedora. Para que proceda la usucapión, ella tendría que demostrar que en algún momento su posesión mutó a la de dueño, que hubo un “interversión del título”. Por ejemplo, si el compadre le dijo “quédatela, ya no voy a volver”, o si ella empezó a pagar impuestos y a realizar actos de dominio que son incompatibles con el préstamo. Sin esa prueba, la simple tolerancia o el permiso inicial impiden la prescripción adquisitiva.

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3. El Allanamiento: Una Espada de Doble Filo ⚔️

Uno pensaría que si el demandado se allana (acepta todo), el juicio está ganado. Pues no. Aquí la Suprema Corte ha sido muy clara.

El caso atípico (Expedientes 54/2024 y 56/2024): En estos juicios, el demandado se allanó. El actor celebró, pero el juez, aplicando la jurisprudencia 1a./J. 44/2020, no le concedió automáticamente la propiedad.

Imaginemos a un comprador que le compró una casa al Sr. García, pero nunca escrituró. Ahora demanda al Sr. García y este, con toda honestidad, se allana y dice: “Sí, es cierto, yo le vendí la casa hace 15 años y él ha vivido ahí desde entonces. Está en todo su derecho”.

¿Por qué el juez no le da la sentencia inmediatamente? Porque el allanamiento del demandado (Sr. García) solo acredita lo que a él le consta: que hubo un trato, una compraventa y una entrega de la casa. Pero no puede allanarse a calificar la posesión del actor porque eso sería un hecho que no le consta en su totalidad. El juez debe verificar que esa posesión haya sido pública y pacífica, independientemente de lo que diga el demandado. ¿Y si el actor, a pesar de haber comprado la casa, la tuvo abandonada por 5 años? Esa posesión no fue continua. ¿Y si se metió por la fuerza? No fue pacífica.

La tesis es un parteaguas en la materia:

Registro digital: 2022377
“PRESCRIPCIÓN POSITIVA O USUCAPIÓN. EL ALLANAMIENTO A LA DEMANDA NO ES SUFICIENTE PARA ACREDITAR POR PARTE DEL ACTOR LOS ATRIBUTOS DE LA POSESIÓN… no basta que el demandado se allane a la demanda, pues con ello, sólo se acredita, en su caso, la causa generadora de la posesión a título de dueño por parte del actor, al ser un hecho que le consta, pero no así para acreditar los atributos…”

En estos expedientes, los actores tuvieron que ofrecer testimoniales para acreditar la posesión calificada. El allanamiento les allanó el camino para la causa generadora, pero tuvieron que seguir peleando para demostrar el resto. Es decir, el allanamiento no los eximió de probar la posesión pacífica, continua y pública.

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4. El Rol de la Rebeldía y la Confesión Ficta 🤫

Cuando el demandado no contesta, se le declara rebelde y se hace efectiva la confesión ficta. Esto genera una presunción de que son ciertos los hechos propios de la demanda. Pero, como vimos con Don Raúl, tiene límites.

La jurisprudencia 167289 nos dice que la confesión ficta puede tener valor probatorio pleno si no es destruida por otras pruebas. Sin embargo, los tribunales son exigentes: esa confesión debe recaer sobre hechos propios del demandado (como la existencia de una relación jurídica previa, si la hubo) y, además, debe estar adminiculada con la causa generadora acreditada.

📌 Conclusión sobre la rebeldía: La rebeldía ayuda, pero no salva. Si no acreditas la causa generadora y los atributos de la posesión con pruebas idóneas (testimoniales, documentales), la confesión ficta se queda en una simple presunción aislada que no alcanza para ganar el juicio. Es como tener una pieza de un rompecabezas y creer que con eso ya tienes la imagen completa.

5. Errores Comunes y Cómo Evitarlos (Lecciones de Doña Chuy, Don Raúl y Doña Lupita) 🚫

Aprendamos de nuestros personajes:

• Error de Don Raúl (Confiar solo en la rebeldía): No cometió el error de ofrecer pruebas. Lección: La rebeldía es un buen punto de partida, pero debes construir tu caso con testimonios y documentos que den vida a tu posesión.

• Error de Doña Lupita (Confundir tolerancia con posesión): Creer que porque alguien te prestó una casa ya puedes usucapir. Lección: Si entraste con permiso, necesitas demostrar que ese permiso terminó y que empezaste a poseer como dueño (pagando impuestos, realizando mejoras sustanciales, etc.).

• Error común en testimoniales (Testigos de oídas): Llevar a alguien que dice “yo creo” u “oí decir”. Lección: Prepara a tus testigos. Que sean vecinos colindantes, que tengan conocimiento directo y que puedan explicar con lujo de detalle lo que han visto durante todos estos años.

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Conclusiones Prácticas para el Litigante (y para el interesado) 📋

Después de este recorrido por los casos exitosos y fracasados, podemos construir una Checklist de Pruebas Esenciales para un juicio de usucapión:

Para acreditar la Causa Generadora (El origen):

• ✅ Contrato privado de compraventa, cesión de derechos, o cualquier documento que muestre el acto por el cual entraste a poseer.

• ✅ Confesión expresa del demandado (si es posible obtenerla).

• ✅ En caso de rebeldía, la confesión ficta es un punto de partida, pero debe ir acompañada de…

• ✅ Testimoniales de personas que sepan del acto original (ej. “yo estuve presente cuando le compró la casa a Don Jesús”).

Para acreditar la Posesión Calificada (El ejercicio del derecho):

• 🧾 Recibos de servicios públicos (agua, luz, predial, internet) de los últimos años. ¡Cuantos más, mejor! Esto demuestra actos de señor y dueño.

• 👥 Testigos idóneos: Vecinos colindantes o personas del lugar que puedan dar fe de tu comportamiento como dueño, con lujo de detalle (fechas aproximadas, actos de mantenimiento, que no te escondías).

• 📸 Fotografías del inmueble a través del tiempo, que muestren mejoras, cambios o simplemente la ocupación constante.

• 📝 Constancias de pago de impuestos prediales, aunque estén a nombre del antiguo dueño. El simple hecho de haberlos pagado es un acto de señor y dueño.

• 📦 Comprobantes de domicilio de épocas pasadas (estados de cuenta bancarios, cartas, etc.) que acrediten que ahí has vivido.

La estrategia ganadora no es confiar en un solo medio de prueba. Es construir una historia sólida, coherente y probada, donde el allanamiento, la confesión o la rebeldía sean solo un peldaño más, y no la escalera completa. La historia de Don Raúl, Doña Chuy y Doña Lupita nos enseña que en el juicio de usucapión tambien llamada Prescripción Positiva, la prueba lo es todo.

Espero que este análisis profundo les sea de utilidad. La usucapión es un juicio de hechos, y los hechos se prueban. No dejen cabos sueltos, y recuerden que: ¡en el derecho, la victoria no es del que tiene la razón, sino del que sabe probarla!.

Nos leemos pronto. ¡Éxito en sus litigios colegas postulantes!

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