🏛️ Donación Verbal de Inmuebles: La Frágil Promesa que el Derecho no Protege en un Juicio

¡Hola, comunidad jurídica! 👋

Saludo cordial a mis queridos colegas abogados y abogadas, a los estudiantes que se asoman al fascinante mundo del derecho civil, y también a todas aquellas personas que, sin ser juristas, buscan entender cómo proteger su patrimonio, dicho lo anterior entremos de lleno en nuestro tema de hoy: la donación verbal de bienes inmuebles…

¿Alguna vez han escuchado frases como “mi papá me regaló ese terreno de palabra” o “mi abuela me dijo en vida que esa casa sería mía”? Pues prepárense, porque lo que traigo para ustedes revela por qué estas expresiones, cargadas de confianza familiar, suelen encontrar un muro casi infranqueable en la ley y los rigores procesales.

🏛️ 1. EL PROBLEMA: CUANDO LA PALABRA NO BASTA

Imaginemos esta escena: Don José, en una reunión familiar, le dice a su hijo Pedro: “M’ijo, ese terrenito en las afueras de la ciudad es para usted, quédese con él, ya sabe que es suyo”. Pasan los años, Don José fallece, y Pedro, que ha construido su casa y vive ahí desde entonces, se entera con horror de que sus hermanos pretenden vender el terreno como parte de la herencia.

¿Tiene Pedro algún derecho? ¿Su palabra -y la de algunos testigos – contra la de sus hermanos será suficiente?

La respuesta, queridos lectores, suele ser NO. Y no porque Pedro no diga la verdad, sino porque el derecho mexicano exige formalidades específicas para ciertos actos jurídicos, y la donación de inmuebles es uno de ellos. Además, el proceso para reclamar ese supuesto derecho está lleno de exigencias formales.

⚖️ 2. ¿QUÉ DICE LA LEY SOBRE LA FORMA DE LAS DONACIONES?

Para entender el problema, debemos acudir a algunos códigos civiles. Tomemos como ejemplo el Código Civil para la Ciudad de México (antes Distrito Federal), que en su artículo 2342 establece:

“No puede hacerse donación verbal sino solamente de bienes muebles.“

Mientras que el Código Civil de Baja California menciona lo siguiente:

“No puede hacerse donación verbal sino solamente de bienes muebles.” 

Es decir lo mismo que nos dice la normativa sustantiva de la CDMX lo plantea la legislación de BC

Pero ademas podriamos agregar lo siguiente respecto al CCBC

“ARTICULO 2219.- La donación de bienes raíces se hará en la misma forma que para su venta exige la Ley.” 

“ARTICULO 2220.- La aceptación de las donaciones se hará en la misma forma en que éstas deben hacerse; pero no surtirá efecto si no se hiciere en vida del donante.“

📝 ¡El artículo 2219 es clave! La ley exige que la aceptación se haga en la misma forma en que la donación debe hacerse.

Si la donación de un inmueble requiere una forma específica (como escritura pública), la aceptación también debe cumplir con ese formalismo. La verbalidad choca frontalmente con este requisito para bienes inmuebles, ya que no deja constancia permanente y verificable del acto de aceptación, que es esencial para la perfección del contrato.

En otras palabras, la donación verbal simple y llana no es válida. ¿La razón? El legislador considera que, por la importancia económica y social de los inmuebles, su transmisión debe quedar asentada por escrito, preferentemente en escritura pública.

Como bien lo señala la tesis Registro digital 2016572:

“Los bienes inmuebles no son susceptibles a usucapirse por un contrato de donación verbal, puesto que el diverso artículo 2342 determina que no puede realizarse dicha donación verbal más que tratándose de bienes muebles.”

Asesoría jurídica en diferentes áreas

Abogado Civil

Abogado Familiar

Abogado Laboral

Abogado Penal

🔍 4. LA CARGA PROBATORIA: EL CALVARIO DE QUIEN SOLO TIENE SU PALABRA

Aquí viene lo más complejo del asunto: la prueba. Quien alega una donación verbal de un inmueble enfrenta una cuesta arriba enorme. No basta con decir “me lo regaló”. Se necesita:

• ✅ Acreditar el acto jurídico que dio origen a la posesión
• ✅ Demostrar las circunstancias de modo, tiempo y lugar de la supuesta donación
• ✅ Presentar testigos presenciales del acto (no de oídas)
• ✅ En su caso, probar que ha existido posesión en concepto de propietario

La tesis Registro digital 190785 es contundente al respecto:

“Si el tercero extraño manifestó que su posesión deviene a propósito de un contrato de donación verbal que celebró con su padre, empero de las constancias de autos no se advierte fehacientemente que haya acreditado la existencia del referido consenso de donación, ya que estaba obligado a demostrar plenamente la celebración del acto jurídico que dice fue la causa que generó la posesión del inmueble.“

Observen la exigencia: demostrar plenamente. No basta con indicios, no basta con testigos que “oyeron decir”, se requiere prueba fehaciente.

El CNPCF refuerza este rigor probatorio en su Artículo 244, que establece los requisitos para la demanda y contestación, aplicable por analogía a cualquier incidente donde se alegue un derecho:

“A toda demanda o contestación deberá acompañarle necesariamente: … II. Los documentos en los que la parte actora funde su acción y aquellos en que la parte demandada funde sus excepciones… Si las partes no pudiesen presentar los documentos en que funden sus acciones o excepciones, declararán, bajo protesta de decir verdad, la causa por la que no pueden presentarlos…“

📝 Reflexión procesal: Esta exigencia de “documentos” que funden la acción presenta un obstáculo casi insuperable para quien alega una donación puramente verbal. ¿Cómo se documenta lo que solo se dijo? El sistema procesal, alineado con la ley sustantiva (CCBC Art. 2220), privilegia la constancia escrita en particular cuando se trata de bienes inmuebles.

  ¿Tienes un problema de carácter civil? Llámanos  

📜 5. CITA OBLIGADA: ¿QUÉ HAN DICTADO LOS TRIBUNALES?

Los criterios judiciales son especialmente relevantes en esta materia. Veamos dos posturas que, aunque de épocas distintas, mantienen su vigencia:

🧾 Tesis: II.2o.C. J/10 (Registro digital 190785)

Esta jurisprudencia de la Novena Época establece que para que la posesión sea protegida por los artículos 14 y 16 constitucionales, debe acreditarse el interés jurídico y probar el acto por el cual se ocupa el inmueble. De lo contrario, se tiene al poseedor como un simple detentador, sin derechos frente a terceros.

En el caso concreto analizado por el tribunal, el tercero extraño ofreció testimoniales, pero:

“Ninguno de los testigos refirió que estuviera presente cuando se celebró el supuesto acuerdo de voluntades verbal, ante ello, la simple detentación material del inmueble no es la posesión que protege el artículo 14 constitucional.

🧾 Tesis: I.3o.C.319 C (10a.) (Registro digital 2016572)

Este criterio aislado de 2018 aborda específicamente la prescripción positiva (usucapión) y el justo título. Para poseer en calidad de propietario se requiere:

“Acreditarse el origen de la posesión mediante un justo título que se considere objetiva o subjetivamente válido para trasladarse el dominio.

Y aquí lo crucial: si se ofrece como prueba una donación verbal de inmueble, esta debe estar acompañada de su posterior perfeccionamiento por escrito, porque de otra manera no se acredita el justo título.

  ¿Tienes un problema de índole familiar? Llámanos  

🧩 6. EL CASO CONCRETO: CUANDO LOS HEREDEROS ALEGAN DONACIÓN VERBAL

Para hacer más tangible este problema, analicemos la versión publica de la sentencia SEN-VP-21012026-12542017-3803.pdf del Poder Judicial de Baja California la cual trata sobre un incidente de oposición al inventario en un juicio sucesorio.

Los hechos: Varios coherederos se opusieron a que unos lotes fueran incluidos en el inventario de la autora de la sucesión. ¿Su argumento? Que en vida, la señora les había donado verbalmente dichos inmuebles.

Las pruebas ofrecidas:

• Testimoniales a cargo de dos personas
• Pericial en materia de identidad de inmueble
• Instrumental de actuaciones y presuncional

El resultado: El juez declaró improcedente la oposición. ¿Por qué? Porque los testigos no acreditaron haber presenciado la donación. Veamos las respuestas de los testigos:

• Primer testigo: “Lo sé porque yo conocí a la señora […] por la conversación que yo tenía con ellos, yo tenía comunicación con ellos seguidos, hace años y platicábamos de ese tipo de cosas.”
• Segundo testigo: “Que sí, porque pues ahí platicaban ellos.”

Como podemos observar, se trata de testigos de oídas, no presenciales. El juez, aplicando el artículo 413 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, determinó que dichos testimonios eran insuficientes para acreditar la propiedad.

🏛️ Desde la óptica del CPCBC y el CCBC: Este caso ilustra perfectamente los desafíos probatorios y sustantivos. Incluso si este caso se tramitara bajo el CNPCF, el resultado probablemente sería similar, ya que el código exige que las pruebas documentales se presenten con la demanda o contestación (Artículo 244, fracción III), y los testimonios de oídas difícilmente superarían el estándar de “prueba fehaciente” requerido. Además, la alegada donación verbal no cumple con la forma implícitamente requerida para inmuebles por el CCBC (Art. 2220), al no poder acreditarse una aceptación en la misma forma.

⚠️ 7. CONSECUENCIAS PRÁCTICAS: POSESIÓN VS. PROPIEDAD

Quien recibe un inmueble mediante donación verbal se encuentra en una situación jurídica muy precaria:

• 🔴 Frente al donante: Mientras el donante vive, podría desconocer la donación y recuperar el inmueble, pues el acto carece de la forma requerida y es susceptible de ser declarado nulo o inexistente.
• 🔴 Frente a los herederos del donante: Al fallecer el donante, el inmueble se incluirá en la masa hereditaria, como vimos en el caso anterior, y el donatario verbal tendrá que litigar para intentar probar su derecho (con las dificultades probatorias ya señaladas).
• 🔴 Frente a terceros adquirentes: Si alguien más compra el inmueble al legítimo propietario (o a sus herederos), el donatario verbal no podrá oponer su posesión, pues carece de título.
• 🔴 Para efectos de usucapión: La donación verbal no constituye justo título, por lo que el poseedor no puede iniciar el cómputo del plazo para prescribir desde la fecha de la supuesta donación, sino que deberá esperar a completar los plazos legales como poseedor de mala fe (generalmente más largos).

  – Entérate de lo más novedoso del acontecer jurídico en nuestro blog –  

💡 8. UN RAYO DE LUZ EN UNA TESIS AISLADA

Ahora bien, no todo está perdido. La tesis Registro digital 168698, correspondiente a un caso del Estado de Querétaro, abre una posibilidad interesante:

“Existe la donación de bienes inmuebles, cuando la voluntad del donador y la aceptación del donatario obren en escrito privado y no sólo cuando consten en escritura pública.“

El tribunal interpreta que si bien el código exige escritura pública para la donación de inmuebles, esta exigencia constituye un elemento de validez, no de existencia. Es decir, si consta en escrito privado la voluntad del donante y la aceptación del donatario, la donación existe, aunque sea imperfecta, y puede subsanarse mediante el otorgamiento de la escritura correspondiente.

“La exigencia del citado artículo 2213, de que ese pacto conste en escritura pública, sólo constituye un elemento de validez, cuya inobservancia da lugar a demandar su satisfacción.“

Un escrito privado que documente la voluntad del donante y la aceptación podría, siguiendo la lógica de la tesis planteada, constituir un principio de prueba o incluso la existencia del contrato (aunque imperfecto), mucho más sólido que el testimonio verbal. Sin embargo, esto no es una garantía y dependería de la interpretación de los tribunales locales.

📌 9. CONCLUSIÓN PRÁCTICA PARA ABOGADOS Y CIUDADANOS

Llegados a este punto, queridos lectores, podemos extraer algunas conclusiones prácticas:

🧑‍⚖️ Para abogados y estudiantes:

• ✅ Asesoren preventivamente con el CCBC en mano: Si un cliente en Baja California les dice que recibió un inmueble por donación verbal, explíquenle los riesgos basándose en los artículos 2216, 2219, 2220, etc. del CCBC. Si aún vive el donante, promuevan el otorgamiento de la escritura pública o, al menos, un escrito privado lo más formal posible.
• ✅ Conozcan el marco procesal a fondo: Tengan presente que el CNPCF establece reglas estrictas sobre la integración de expedientes (Art. 137) y la presentación de pruebas documentales (Art. 244). Una estrategia procesal sólida debe considerar estos requisitos desde el inicio.
• ✅ En litigio, la prueba lo es todo: Si deben defender a un donatario verbal, busquen cualquier principio de prueba por escrito: cartas, mensajes, documentos donde el donante reconozca la donación. Los testigos por sí solos rara vez son suficientes, especialmente si no son presenciales.
• ✅ Distingan entre existencia y validez: Investiguen si en Baja California existen sentencias que salve una donación documentada en escrito privado. El artículo 2220 del CCBC puede ser un argumento a favor de exigir una forma concreta.

👨‍👩‍👧‍👦 Para el público en general:

• 🏠 Si quieres regalar un inmueble en Baja California, hazlo por escrito: No basta con la palabra. El artículo 2220 del CCBC te da una pista: la aceptación debe ser en la misma forma. Si no puedes costear una escritura pública ante notario, al menos levanta un documento privado donde conste tu voluntad y la aceptación del donatario, con firmas y testigos que realmente presencien el acto.
• 📝 Si recibiste un inmueble de palabra, regulariza tu situación YA: Mientras viva el donante, pídele que formalice la donación por escrito. Si ya falleció, consulta con un abogado civilista o que aborde temas de derecho inmobiliario si puedes intentar la usucapión o si existen otros documentos que respalden tu posesión. Recuerda que tendrás que presentar documentos en el juicio (CNPCF Art. 244).
• 🔍 La posesión no es propiedad: Recuerda que ocupar un inmueble por muchos años no te hace propietario. Para ser dueño necesitas un título (escritura, contrato, etc.) y, en su caso, cumplir los requisitos de la usucapión.
• ⚖️ Anticípate al proceso: Si ves que se acerca un conflicto, recuerda que cualquier procedimiento judicial se sujetará a reglas como las del CNPCF, que exigen presentar documentos y pruebas de manera ordenada y oportuna.

📚 10. BIBLIOGRAFÍA Y FUENTES CONSULTADAS

A continuación, las tesis, jurisprudencias y normas analizadas para la elaboración de este post:

• 📘 Registro digital 190785. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Novena Época. Tesis: II.2o.C. J/10. “TERCERO EXTRAÑO. POSESIÓN. …”
• 📗 Registro digital 2016572. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Décima Época. Tesis: I.3o.C.319 C (10a.). “PRESCRIPCIÓN POSITIVA. EL JUSTO TÍTULO NECESARIO PARA DEMOSTRAR EL ACTO TRASLA….”
• 📙 Registro digital 168698. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Novena Época. Tesis: XXII.2o.23 C. “CONTRATO DE DONACIÓN DE BIENES INMUEBLES. EXISTE ÉSTA CUANDO…”
• 📕 Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCF). Artículos 3, 137, 244 …
• 📓 Código Civil para la Ciudad de México. Artículo 2342. Citado en el análisis doctrinal.
• 📒 Código Civil para el Estado de Baja California (CCBC). Artículos 2216, 2219, 2220, etc. Para un análisis completo, se debe consultar el texto íntegro del código, especialmente los artículos que regulan la forma de los contratos y la donación de inmuebles.
• 📄 Poder Judicial de BC – versión publica SEN-VP-21012026-12542017-3803. Juicio Sucesorio Intestamentario. Incidente de Oposición al Inventario y Avalúo. Juzgado Tercero Civil del Estado de Baja California. 2025.

🎯 EPÍLOGO

Querida comunidad jurídica, espero que este post les haya sido de utilidad. Las donaciones verbales de inmuebles son un claro ejemplo de cómo la confianza familiar y la informalidad pueden convertirse en futuros conflictos judiciales, y cómo tanto la ley sustantiva local como el marco procesal nacional añaden capas de complejidad a estos litigios.

Recuerden siempre: en derecho, la forma no es un capricho del legislador, sino una garantía para todos los involucrados. Lo que se dice de palabra, el viento se lo lleva; lo que se escribe, permanece y obliga. Y lo que se litiga, debe seguir las reglas del juego procesal.

Si tienen dudas o comentarios, pueden escribirme. Y si conocen a alguien que esté en esta situación, compartan este post, tal vez le ahorren un dolor de cabeza futuro.

¡Hasta la próxima! ⚖️✨

Nota del Despacho jurídico “El Incorruptible”: Este análisis integra perspectivas sustantivas (CCBC) y procesales (CNPCF), asi como tesis emanadas del Poder Judicial de la Federación, pero debe complementarse con la consulta del texto completo del Código Civil de Baja California para una aplicación precisa al contexto local.

  Explora nuestro contenido y las diferentes categorías del mundo del derecho